导读:
购房相关税费,往往是购房者容易忽视的问题,特别是二手房买卖,税费计算非常复杂。
在购房规划中,除了房款本身之外,相关税费、装修费,购置家具电器等也是不小的开支,所以也需要重点考虑。
购房相关税费,往往是购房者容易忽视的问题,特别是二手房买卖,税费计算非常复杂,所以今天给你做个详细说明。
一、如何计算缴税基数?
二手房缴税时,计税依据(常说的税基)通常有两个,一个是核定价;一个是网签价。
网签价格是房屋买卖双方在网签合同上填写的成交价格。
核定价也称过户指导价,是税务机关根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的,是二手房交易中缴税的基准价。不同区域过户指导价不同,过户指导价不仅有下限,也有上限,超过上限不管交易房屋面积多大都会按照非普通住宅缴税。
网签价和核定价按照“孰高”原则作为计税依据,即网签价高以网签价计税,核定价高以核定价计税。
二、买卖二手住宅需交哪些税?
买卖二手房需缴纳增值税及附加、契税和个人所得税。
三、怎么缴税
1.增值税及附加
(1)房子不满两年:全额征收
增值税=(网签价或核定价/1.05)× 5.6%
(2)房子满两年,非普通住宅:差额征收
增值税 =( 网签价或核定价 - 原值)/1.05×5.6%
(3)房子满2年,普通住宅。免征。
其中包含附加:
地方教育附加=增值税×2%
教育费附加=增值税×3%
城市维护建设税=增值税×7%
2.契税
(1)网签价>核定价
1) 首套,90 平米以下(含),契税=(网签价-增值税)×1%
2) 首套,90 平米以上,契税=(网签价-增值税)×1.5%
3) 二套房,契税=(网签价-增值税)×3%
(2)核定价>网签价
1) 首套,90 平米以下(含),契税=核定价/1.05×1%
2) 首套,90 平米以上,契税=核定价/1.05×1.5%
3)二套房,契税=核定价/1.05×3%
3.个人所得税
(1)转让家庭名下满五年且唯一住宅的,免征个人所得税。
(2)转让家庭名下不满五年,或满五年不唯一住宅的,按照“差额”20%征收个人所得税;
如果:网签价>核定价
个人所得税=(网签价-原值-原契税-网签价×10%-贷款利息-本次增值税及附加)×20%
注意:如果房子是满两年的普通住宅,增值税及附加为0
如果:核定价>网签价
个人所得税=(核定价/1.05-原值-原契税-核定价×10%-贷款利息-附加)× 20%
注意:如果房子是满两年的普通住宅,附加税为0
举例说明:核定价>网签价
卖家满两年非唯一商品房,买家二套房,网签价380万,核定价400万,非普通住宅,面积是148平米,原值128万。
1、增值税及附加
满2年非普通住宅,增值税=(核定价-原值)/1.05×5% =(400-128)/1.05× 5%=12.95万元
增值税及附加=(核定价-原值)/1.05 ×5.6%=14.51万元
2、契税
二套房 ,契税 = 核定价 /1.05 × 3%=400/1.05×3%=11.43万元
3、个税
非唯一住房,个人所得税=(核定价/1.05-原值-原契税-核定价格×10%-贷款利息 - 附 加 ) × 20%= 【400/1.05-128-128×3%-400×10%-(14.51-12.95)】×20%=41.51万元
在越来越讲究生活品质的今天,买房自住的人通常还要进行装修,这笔费用也是购房规划中不可缺少的组成部分。由于本项开支客户的情况千差万别,所以理财师需要根据客户个人的意愿确定该数值。
理财师也可以给出自己的建议,比如按照经济型、舒适型和豪华型三类对装修费用进行估算。另外有的人会购买车位,车位也是一笔不小的开支,也需要考虑。
与购房相关的还有一些可能的开支,比如客户在购买新居之后,往往还需要购买家具和家电等。和装修费用类似,理财师可以在这方面向客户提出自己的建议,特别是对那些缺乏生活经验,初次购房成家的年轻客户。
购房的房屋总计、相关税费、装修、家电等共同构成客户购房的总资金需求,理财师需要提前帮助客户规划以实现客户的购房目标。